Jaarlijkse huurverhoging

De regels van de Rijksoverheid geven ons namelijk ruimte om keuzes te maken. Op die manier zorgen we voor betaalbare en passende woningen. Zo kozen we er dit jaar wéér voor om geen huurverhoging te vragen aan huurders van een woning met een slecht energielabel (D, E, F, G). En laten we de huren van veel sociale huurwoningen minder stijgen dan we mogen. In dit overzicht zie je welke keuzes we maakten. Die leggen we hieronder verder uit.

De lonen en uitkeringen zijn dit jaar voor de meeste mensen hoger geworden. De huurverhoging mag net zo hoog zijn als de gemiddelde loonstijging. Net zoals vorig jaar. Voor dit jaar is bepaald dat de huurverhoging maximaal 5,8% mag zijn.

Voor de huurverhoging kijken we naar alle huren. Sommige huren worden meer verhoogd dan met 5,8%. Bijvoorbeeld als een bewoner een hoog inkomen heeft. Daardoor kunnen we bewoners met een lager inkomen een lagere huurverhoging geven. Alle huren bij elkaar mogen met maximaal 5,3% stijgen. Voor die berekening kijken we alleen naar woningen die het hele jaar verhuurd zijn. En huurverlagingen tellen niet mee.

Soms is de huurverhoging lager dan 5,8%

Dat heeft te maken met de streefhuur. We laten de huur nu niet hoger worden dan de streefhuur. Dat bedrag kan ieder jaar veranderen. Soms is die hoger dan de huur die je nu betaalt. Soms lager. Is de streefhuur lager dan de huur die jij betaalt? Dan blijft de huur hetzelfde.

Sommige bewoners krijgen zelfs geen huurverhoging

Bijvoorbeeld omdat hun woning een slecht energielabel heeft (D, E, F of G). Je kunt je woning zelf namelijk niet zo goed isoleren zoals wij dat kunnen. We vinden dat ook onze verantwoordelijkheid. Met een slecht energielabel is de energierekening vaak hoger. Daarom helpen we een handje mee door de huur niet te verhogen.

Ook nieuwe huurders, vanaf 1 maart, krijgen niet meteen een huurverhoging.

Ben je benieuwd naar jouw energielabel?
Bekijk het op www.energielabel.nl. Staat het er niet op? Dat komt omdat we een nieuw energielabel opvragen. Heb je een huurverhoging gekregen en blijkt achteraf dat je nieuwe energielabel slecht is? Dan passen wij je huur automatisch aan. Daar hoef je zelf niets voor te doen.

Als de kale huurprijs van een woning lager is dan € 300 mogen we de huur verhogen met € 25. Dit mag omdat je dan sneller een huurprijs betaalt die beter past bij je woning.

Soms is de huurverhoging lager dan € 25

Dat heeft te maken met de streefhuur. We laten de huur nu niet hoger worden dan de streefhuur. Dat bedrag kan ieder jaar veranderen. Soms is die hoger dan de huur die je nu betaalt. Soms lager. Is de streefhuur lager dan de huur die jij betaalt? Dan blijft de huur hetzelfde.

Heeft je woning een slecht energielabel (D, E, F of G)?

Dan krijg je geen huurverhoging. Ook niet als de huur lager is dan € 300.

Ben je benieuwd naar jouw energielabel?
Bekijk het op www.energielabel.nl. Staat het er niet op? Dat komt omdat we een nieuw energielabel opvragen. Heb je een huurverhoging gekregen en blijkt achteraf dat je nieuwe energielabel slecht is? Dan passen wij je huur automatisch aan. Daar hoef je zelf niets voor te doen.

Jouw inkomen is dan te hoog om in een sociale huurwoning met een sociale huur te wonen. Daarom krijg je een inkomensafhankelijke huurverhoging. Aan sociale huurders vragen we namelijk al minder huur dan we voor de woning mogen vragen. We vinden dat we de huurprijs niet hoeven te beperken als je een hoger middeninkomen of een hoog inkomen hebt. We kijken daarom ook niet naar het energielabel van je woning.

In onderstaande tabel zie je welke huurverhoging bij jouw inkomen past.

De Belastingdienst stelt het inkomen vast

Daarvoor wordt gekeken naar het huishoudinkomen van 2022. Dat is het inkomen van de huurder(s) en de andere bewoners die tijdens de controle in de woning woonden. Van inwonende kinderen die op 1 januari 2024 jonger zijn dan 23 jaar, wordt alleen het inkomen meegeteld dat boven € 22.356 uit komt. Van oudere inwonende kinderen telt het hele inkomen mee.

De Belastingdienst geeft alleen aan ons door in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen valt. Bijvoorbeeld laag of hoog. Wij weten dus niet hoe hoog je inkomen precies is. En we gebruiken deze gegevens alleen voor de jaarlijkse huurverhoging.

Soms is de huurverhoging lager dan € 50

Dat heeft te maken met de liberalisatiegrens. Dat is de huurgrens die bepaalt of je in een sociale huurwoning of een vrije sector huurwoning woont. Dit jaar is die grens € 879,66. Dit vinden we een passende huurprijs voor huurder met een hoger middeninkomen. We laten de kale huur nu niet hoger worden dan de liberalisatiegrens. Jouw woning blijft een sociale huurwoning. Ook als je kale huur door de huurverhoging even hoog of hoger is dan de liberalisatiegrens.

Soms is de huurverhoging lager dan € 100

Dat heeft te maken met de hoogte van hun huur. We laten de kale huur nu niet hoger worden dan € 1.000. Dat bedrag kozen we omdat dit de gemiddelde huurprijs is die wij in de vrije sector vragen. Jouw woning blijft een sociale huurwoning. Ook als je kale huur door de huurverhoging even hoog of hoger is dan de liberalisatiegrens.

We kiezen voor deze grenzen omdat we je niet willen verplichten te verhuizen
Dat is namelijk niet ons doel. Wel zorgen we voor passende huren. Wil je toch verhuizen? We bieden vrije sector huurwoningen en koopwoningen aan voor prijzen die lager zijn dan particulieren en beleggers vragen. Bovendien krijg je als huurder van een sociale woning voorrang.

De Rijksoverheid bepaalt dit percentage. Op dit moment is de wet die dit maximum percentage bepaalt niet meer geldig. Dat betekent dat er een hoger percentage gevraagd mag worden. Dat vinden wij niet passend. We verhogen de huur zoals het door de Rijksoverheid is bedoeld.

Soms is de huurverhoging lager dan 5,5%

Dat heeft te maken met de streefhuur. We laten de huur nu niet hoger worden dan de streefhuur. Dat bedrag kan ieder jaar veranderen. Soms is die hoger dan de huur die je nu betaalt. Soms lager. Is de streefhuur lager dan de huur die jij betaalt? Dan blijft de huur hetzelfde.

Dat doen we per e-mail en per post. Omdat POM (voorheen Mail to Pay) de brieven verstuurt is de afzender anders dan wanneer je direct van ons een brief krijgt. Krijg je van ons een e-mail en open je die niet binnen vijf werkdagen? Dan sturen we je alsnog een brief per post.

• Gaf je de bank opdracht de huur af te schrijven? Geef dan zelf de nieuwe huurprijs aan de bank door. Doe dit vóór 1 juli 2024, dan weet je zeker dat je het nieuwe bedrag betaalt.
• Gaf je ons toestemming de huur automatisch af te schrijven? Of betaal je de huur via onze e-mail met betaallink? Dan hoef je niets te doen, want wij passen het bedrag aan.

We begrijpen dat het soms moeilijk is om over betaalproblemen te praten. Maar onze sociaal consulenten zoeken graag samen met je naar een oplossing. Die past bij jouw situatie en mogelijkheden. Je bereikt hen via 024 - 382 01 00, op maandag tot en met vrijdag van 9.00 tot 17.00 uur. Of via sociaalconsulenten@woonwaarts.nl.

Dat kan niet zomaar, daar moet je een geldige reden voor hebben. In dit overzicht zie je wanneer je bezwaar kunt maken. Heb je een geldige reden? Neem dan altijd contact met ons op. Stuur alle gegevens mee waar wij om vragen. Anders kunnen we jouw bezwaar niet in behandeling nemen. Staat jouw reden niet in het schema? Dan heb je geen geldige reden om bezwaar te maken.

Zorg ervoor dat we jouw bezwaar vóór 1 juli 2024 ontvangen

Per post: Woonwaarts, postbus 389, 6500 AJ Nijmegen
Online: woonwaarts.nl/contact

Zijn we het eens met jouw bezwaar? Dan passen we de huurverhoging aan

We laten je dan weten hoe jouw huurverhoging eruitziet en wanneer deze ingaat.

Als wij het niet eens zijn met jouw bezwaar dan passen wij de huurverhoging niet aan

We sturen je bezwaar dan door naar de Huurcommissie. Als zij het ook niet eens zijn met jouw bezwaar dan betaal je hen € 25. En je betaalt de huurverhoging.

Neem bij bezwaar altijd contact met ons op

Je kunt ervoor kiezen de huurverhoging gewoon niet te betalen. Dat vinden we niet verstandig, want samen komen we er eerder uit als je een geldige reden hebt om bezwaar te maken. Neem dus altijd contact met ons op. Neem je geen contact met ons op en betaal je de huurverhoging niet? Dan krijg je uiterlijk op 1 oktober 2024 een herinneringsbrief van ons. Je hebt dan tot 1 november 2024 de tijd om je bezwaar bij de Huurcommissie te melden. Doe je dat niet? Dan is de huurverhoging definitief en moet je deze vanaf 1 juli 2024 betalen.

Voor sommige mensen met een chronische ziekte of handicap geldt een uitzondering. Je kunt dan bezwaar maken tegen het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging. Dan krijg je een lagere huurverhoging. De volgende personen komen daarvoor in aanmerking:

• Iemand in het huishouden krijgt ten minste 1 jaar lang per week 10 uur of meer verpleging of verzorging. Je krijgt dat op grond van artikel 2.1 Besluit zorgverzekering. De verpleging en verzorging wordt uitgelegd in artikel 2.10 van dat besluit.
• Iemand in het huishouden verleent mantelzorg aan een ander iemand uit het huishouden. En heeft daarbij een blijk van waardering voor mantelzorgers gekregen, zoals bedoeld in artikel 2.1.6 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015.
• Iemand in het huishouden heeft een indicatiebesluit zoals bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet langdurige zorg, voor verblijf zoals bedoeld in artikel 3.1.1, eerste lid, onderdeel a, van die wet of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedoeld in artikel 10.1.4 van die wet;
• Iemand in het huishouden heeft een beschikking gekregen voor voorzieningen aan de woning, op grond van artikel 1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet voorzieningen gehandicapten. Of artikel 1, eerste lid, onderdeel g, onder 6, van de Wet maatschappelijke ondersteuning. Of een beschikking voor een woningaanpassing zoals bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015,
• of iemand in het huishouden kan met een verklaring van de huisarts aantonen dat hij blind is.

De volledige beschrijving van deze groep chronisch zieken en gehandicapten staat in Staatscourant 2014, nr. 37003 en Staatscourant 2015, nr. 9756.

Als je huishoudinkomen is gedaald tot onder de inkomensgrens die geldt, dan kun je een huurverlaging vragen. Dit mag je vragen voor de jaren 2022 en 2023. Voor ieder jaar geldt dat je inkomen lager moet zijn dan de grens die toen gold:

Deze gegevens stuur je altijd mee

• Als je inkomen in 2022 lager was dan de Belastingdienst aan ons doorgaf:
  
  • Je vraagt ons om een nieuwe verklaring bij de Belastingdienst op te vragen.
• Als je inkomen in 2023 gedaald is tot onder de inkomensgrens:
  
  • Je stuurt ons een "Afschrift van gegevens uit de Basisregistratie Personen (BRP)" waarop staat hoeveel personen in je huis wonen. Die vraag je op bij de gemeente. Let op: dit is geen standaarduittreksel uit de BRP. Vraag je gemeente welk uittreksel je nodig hebt.
  • Je stuurt ons inkomensverklaringen van alle bewoners. Die vraag je op bij de Belastingdienst.

Als we het eens zijn met je verzoek voor een huurverlaging

Voor de jaren waarvoor je huurverlaging vraagt passen wij de huurverhoging aan alsof je toen geen hoog inkomen had. Bijvoorbeeld: je inkomen is nu gedaald tot onder de grens van 2023. En je kreeg in 2023 een inkomensafhankelijke huurverhoging. Dan bekijken we welke huurverhoging je in 2023 had gekregen als je inkomen toen al laag was. We passen je nieuwe huur zo aan dat het lijkt alsof je toen geen inkomensafhankelijke huur kreeg. Maar een lagere huurverhoging.

Je nieuwe huurprijs gaat na minimaal twee maanden in. En altijd vanaf de eerste dag van een maand. Bijvoorbeeld: Je vraagt op 15 juli huurverlaging aan, dan gaat je nieuwe huurprijs in op 1 oktober. We passen niet de huur aan die je al hebt betaald.

Kreeg je één of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen en heb je door een inkomensdaling nu recht op huurtoeslag? Dan wordt je kale huur verlaagd tot onder de liberalisatiegrens van € 879,66. Daardoor kun je huurtoeslag aanvragen.

Als wij het niet eens zijn met je verzoek voor een huurverlaging

Dan kun je de Huurcommissie vragen naar jouw verzoek te kijken. Let erop dat de Huurcommissie alleen naar je verzoek kijkt als je inkomensgegevens definitief zijn. Dat betekent dat zij niet naar je verzoek kijken als je inkomen in 2024 is gedaald.